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2023年一季度浦东6大热盘集体过会，最令购房小伙伴揪心的浦开云璟价格也水落石出，定格89500元/㎡！

纵观整个上海紧贴中环线的新房格局，基本都在9万以上，而且浦东金色中环带的价格往往比浦西高，比如三林滨江的中企项目就站上了10.5万/㎡。

相比之下同属浦东金色中环带，对标下一个碧云的张家浜，新房价格居然9万不到，是比较意外的！

今天我们就来聊聊浦开云璟不到9万的价格到底有多香？

浦开云璟周边几乎没有次新房，我们无法直接获取价格锚点。

但有3种方式可以锁定：

· 环线价格对比

· 板块内价格对比

· 地铁沿线价格对比

我们先来看环线价格分析

环线价格分析

统计了中环板块5年内次新房的挂牌价，基本都能站上11万，浦西大宁、古美等能级较高的热门板块，基本能做到保13冲14万。

从未来前景来看，浦东金色中环带比浦西更有看点，但就现有次新房的挂牌量，浦东显得有些捉襟见肘。

也正是因为供应少+预期高，让浦东中环附近5年内次新房价格更高！

张江和碧云后文我们会重点分析。

先看金桥，2007年的金桥瑞仕花园挂牌价中位数达到了12.5万左右。

御桥板块，2016年的万科海上传奇，挂牌价中位数来到了10.7万左右。

前滩三林更是火爆，前者二手次新房挂牌价中位数超过17万！三林南和张家浜都是整片开发的全新板块，虽无二手房，但三林南滨江新房价格已经来到10.5万/㎡。

无论是对比浦西还是浦东中环各板块，浦开云璟所处张家浜的板块能级，我认为有过之而无不及。

第一、板块是上海十大楔形绿地之一，天生具备成为低密国际住区的可能性，而且建设目标就是下一个碧云。

第二、板块是金色中环带的重要组成部分，同时位于金桥、张江之间，直接承接产业强势板块的高净值人士的外溢需求。

第三、中环罕见的超级城市综合体，整个云璟生态社区，将打造包括约30万平方米的国际甲级写字楼、10万平方米的华润万象天地购物中心和国际知名的凯悦酒店。

总结：所以从环线对比角度，项目的二手锚点能达到13-14万/㎡。

但我必须提醒大家的是：

张家浜确实有成为下一个碧云的潜力，但就现在而言，生活气息不足，规划需要较长时间兑现。

而且项目位于张家浜的东北角，从卫星图可以很清晰的看到，项目北面密密麻麻的厂房，虽然夯实了需求，但也局限了发展空间。

不利因素较多，靠近中环还没有隔音板，旁边又是足球场又是商业地标，还有高压线，噪音、粉尘、光污染等问题需要足够重视！

板块内价格分析

如果以板块划分，浦开云璟属于张江板块。

而且14号线和2号线一样都能直接通达陆家嘴，在浦东足球场和广兰路之间还有在建21号线，所以无论是考虑地铁外溢还是板块内需求，金科路和广兰路周边10年内次新房的价格都可以作为浦开云璟的参考。

据链家网显示，目前金科路和广兰路地铁站周边10年内的次新房只有3个

· 2012年的张江汤臣豪园四期，挂牌价中位数13.5万

· 2013年的汇智湖畔家园，挂牌价中位数13.5万

· 2013年日月光水岸新郡，挂牌价中位数9.8万

张江的高能级商业、教育都集中在金科路。

浦开云璟作为浦东足球场旁的综合体，商业能级大概率不低于长泰广场。旁边刚公示的九年一贯制学校，规格也较高，可点击链接查看：浦东张家浜九年一贯制学校设计视频发布！附板块深度规划解读&新房盘点！！

所以我认为张江汤臣豪园和汇智湖畔家园的价格更具参考性。进一步拉出这2个项目去年的成交价格，不难发现张江汤臣豪园基本站稳13.4万的价格。

总结：从板块角度看，13.4-13.5万/㎡，可以作为浦开云璟二手房的价格锚点！但前提是浦开云璟的商业和教育兑现完成！

地铁沿线价格分析

21号线向南直达张江，14号线向西则是直达碧云。浦开云璟的地理位置确实得天独厚，前文我们聊了张江，这部分来看碧云。

张家浜的规划目标，一直都是打造下一个更大更新的碧云国际社区。所以碧云目前的二手房价对于项目也具备相当大的参考价值。

数据显示，云顺路和黄杨路站附近的次新房挂牌价中位数在12万左右。

有一点需要注意，虽然碧云地段成熟，但市面上在售的小区基本都在2002-2003年之间，房龄20年左右。

一直认为20年左右会产生一个产品的代际差，隔代的产品在居住舒适度和品质上相差会非常明显。这种产品上的差距甚至要超过1-2站地铁带来的地段优势。

我们通过2个实例来量化这种差距。

第一个我选择的是金虹桥PK古北：

古北和碧云都是老牌的国际住区，在地段成熟度有很强的代表性。金虹桥作为它的延伸，位置关系上和浦开云璟类似。

数据显示，中环内古北2002-2003年的小区挂牌价和成交价基本都在11万左右。

· 2003年 古北中央花园 挂牌价中位数11万

· 2003年 四季晶园 挂牌价中位数11.9万

· 2003年 上城uptown 挂牌价中位数10.9万

而紧贴中环，2015年的荣信虹桥世嘉挂牌价中位数能达到12万左右，统计去年的成交价，均价也能有11.8万。

两者相比，地段稍远产品更新的一方比地段近房龄大的一方，要高1万/㎡左右！

另一个实例我选择了大宁。

因为碧云很大的一部分吸引力在于优势的学区，这一点和大宁的慧芝湖、宝华较为相似。

· 静安府 挂牌价中位数14.1万

· 宝华现代城 挂牌价中位数12.5万

· 慧芝湖花园 挂牌价中位数12.5万

进一步统计成交价，5年内次新小区静安府去年的成交均价在13.7万左右，而2007年左右的慧芝湖则只有12.2万。整体价差在1.5万左右。

综上所述，老牌成熟地段的20年房龄以上的二手房要比延伸1-2站位置新房价格低1-1.5万/㎡。

回过来看浦开云璟，从地铁延伸角度看，在规划兑现的前提下，项目的二手价格锚点能达到13-13.5万/㎡。

户型分析

浦开云璟首批将推出的是C1e-06住宅地块。

主力户型包括建面约90㎡2房，约120㎡3房，约140㎡4房，合计318套房源。

在户型方面，很多群友爆料项目的得房率较低，只有65%左右！

针对这个问题，专业建筑设计师有自己的看法：

18层住宅的户型核心筒一般有两种，第一种是分离式核心筒，两电梯四户，北侧有连廊；第二种是集中式核心筒，两电梯两户。

两梯四户得房率高，中间户北侧采光相对差一些。两梯两户得房率低，尤其对小户型的影响比较大，但是独立电梯厅入户，品质高。上海的不少高品质楼盘选择两梯两户核心筒形式，本楼盘就是这种。

90户型市场上大量三房一卫产品，适合刚需上车。浦开云璟将这个户型做成两房两卫，这样内部的每个空间都会相对舒适一些，适合家里有多套房子的本地人选择。

专业户型分析可作参考：

建筑分析师点评：该户型格局紧凑，3面宽朝南，1.5面宽大阳台，采光通风较好。客餐厅一体化，走道无面积浪费，厨房U型布置，操作空间适宜，卫生间全明。双卧室朝南，均具备飘窗和收纳空间，主卧为独卫套房形式。入户无独立玄关，餐厅离公卫较近，次卧房型欠规整。

建筑分析师点评：该户型格局方正，3.5面宽朝南，大面宽阳台，采光通风较好。独立入户玄关，客餐厅一体化，客厅带有书房空间，增添社交趣味。厨房U型布置，操作空间适宜，卫生间全明。双卧室朝南，具备飘窗和收纳空间。主卧为套房形式，空间略小。次卧1距离卫生间较远，且形状不规则。

建筑分析师点评：该户型紧凑方正，格局动静分明，3.5面宽朝南，大面宽阳台，采光通风较好。独立玄关入户，客餐厅一体化，带有超宽阔观景飘窗，体验感绝佳。厨房U型布置，操作空间适宜，餐厅可放置西厨岛台。主卧为套房形式，独立卫生间朝南可放置四件套，欠缺衣帽间。次卧2也为套房形式，卫生间偏小，紧邻厨房可能会蹿味。

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