作者 |王晗玉

编辑|郑怀舟

封面来源|《小时代》官方剧照

“在那些衣着光鲜的时尚分子和派对动物眼中，恒隆一定是上海的中心。当她们穿着10cm的细高跟鞋咔嗒咔嗒地踩过恒隆光洁如新的大理石地面时，她们一定是觉得自己踩在整座上海之上。无论她们刚刚刷卡买下的那件小山羊皮外套是否相当于她们整整一个月的薪水。”

在郭敬明的都市小说《小时代》中，上海恒隆广场是“用价格过滤人群”的地方，也是书中最时尚且最有钱的几个人物钟爱的购物场所。

对于当年很多正值15、6岁的90后一代，《小时代》或许算得上是“时尚圣经”。书中动辄提到的那些法语、意大利语大牌名称，几乎充当了众多90后读者对“奢侈品”这个概念的初代科普。

而这些连发音都很难读准的奢侈品牌，都是上海恒隆广场常年的租户。

位于上海南京西路的恒隆广场 摄图：36氪

《小时代》中的这座商场坐落在上海南京西路和陕西北路交叉路口，周围汇聚着中信泰富广场、锦沧文华广场、上海展览中心、波特曼丽嘉酒店等标杆性物业。

彼时恒隆地产拿下该地块就是带着“成片开发”的理念，决心将南京西路打造成上海未来的“黄金一英里”。2001年，恒隆广场开门营业，在上海国金中心（IFC）、前滩太古里等星光闪闪的后来者还未落地之前，这里成为全上海一线奢牌门店密度最高的场所。

时至今日，恒隆广场仍是上海销售额最高的几座商场之一。根据联商网统计的2023年数据，上海恒隆广场去年实现销售额171亿元，在上海地区仅次于上海环球港（该统计未计入上海国金中心、前滩太古里数据）。

而带领恒隆集团在1992年12月进军上海，由此开始进入内地的董事长陈启宗，选择在今日（4月26日）正式退休。

4月26日，恒隆集团及恒隆地产举行股东周年大会，陈启宗在本届大会上卸任董事长一职，其子陈文博将在此后正式接管恒隆集团。

恒隆的“41岁定律”

在今年1月30日召开的2023年全年业绩公布新闻发布会上，恒隆宣布了上述人事接替的决定。当被问及确定接班人的过程中是否还曾考虑其他候选人时，陈启宗表示在2014年之前，其也思考过是不是一定要由陈家人接班。

“不过，当时我们已经观察文博4年了，董事会的成员和我自己，都觉得他有接班的可能性。前期我们也是没有一个定论的，直到2014年期间，我们才比较有把握。所以文博直到2016年才进入董事会。”

陈文博现年41岁，毕业后曾先后在美国纽约的亚洲事务相关非营利组织、毕马威及汇丰银行工作，也曾专门在北京大学进行普通话方面的训练。

2010年，陈文博在当时工作的上海就地加入恒隆，2012年调往香港总部，2016年晋升为执行董事并加入董事会，2020年成为恒隆副董事长。

而回顾恒隆近64年的发展历程，也可发现，掌门人41岁接班几乎成了恒隆的“定律”。

早前恒隆创始人、陈启宗的父亲陈曾熙在35岁那一年创立了其第一家公司大隆建筑置业有限公司。后在1960年9月13日创立恒隆，当时陈曾熙刚满41岁不久。

1986年，陈曾熙逝世，其弟陈曾焘接手恒隆领导权。至1991年陈启宗重新从叔父手中接过董事长一职时，他也刚好41岁。

来到当下，第三代陈文博也在41岁这一年接过恒隆董事长的职位，而他目前面临的是又一场持续时间仍不确定的行业周期。

眼下，三年疫情加剧了去全球化论调，几轮去杠杆操作同时让内地房地产集体进入结构性调整，低迷情绪仍在市场中弥漫。

陈启宗在业绩发布会上坦言：世界一直在改变，过去几年变化特别快，而且变化的方向并不是令人鼓舞的。所以我曾经跟大家讲，现在是“保命保本”的时候，而非寻求大发展的时候。

因此陈文博上任后，也将把恒隆的既定策略贯彻下去。他提到公司多年的方针是在中国内地发展最高端的商业项目，这是一个清晰稳定的方向，未来几年，恒隆不会发生策略上的大变化，而保守一点是相对好的做法。

同时，可持续发展或将成为陈文博接任后重点关注的另一项工作。

陈启宗说过，“文博从小就具备企业家精神”，“特别热衷于可持续发展的议题”。目前，陈文博兼任恒隆地产可持续发展督导委员会主席，恒隆也在近几年频繁参与可持续发展项目。

不久前，恒隆刚宣布成为中国内地及香港首家加入SteelZero倡议的地产公司，该倡议旨在通过需求侧推动整个钢铁价值链向净零碳钢转型。而在2022年，恒隆已与商场大租户LVMH集团达成可持续发展合作。

“爆炸性增长”的受益者

最新业绩显示，截至2023年12月31日止年度，恒隆地产物业租赁收入上升2.84%至103.16亿港元。其中，内地物业租赁收入录得69.67亿港元，已占到整体租赁收入的约67.5%。

毫无疑问，内地业务已经成为恒隆集团的营收主力，而且未来这一占比仍将提升。这解释了陈启宗为何在以往数年中付出大量篇幅分析内地经济——“那是爆炸性增长的时期，我们受益匪浅。”

陈启宗在1991年出任恒隆董事长时，公司业务几乎全集中在香港。他接任后，除了处理一些必要的高层人事变动之外，首要的就是研究内地经济。后来恒隆也很快在1992年12月进军上海。

而在其后约20年的时间里，中国是世界各地资金的投资热点。产生这种情绪的基础是实实在在的经济增长，彼时内地经济增速按年统计经常达到两位数。如1992-1995年、2003-2007年阶段，我国GDP同比增速都曾超过10%。那一时期布局内地的港资企业同样也受益于这一趋势。

恒隆在内地的业务策略是在主要城市的黄金地段发展优质物业。通俗一点，或可理解为将“高端”贯彻到底。

上海恒隆广场内奢侈品牌门店集中 摄图：36氪

目前，恒隆集团在上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉和杭州9座内地城市共有11个项目。

根据恒隆行政总裁卢韦柏的说法，在内地市场，2024年应该会是恒隆历史上最忙碌的一年，“我们有很多土地储备在兴建物业，包括杭州、无锡和昆明的项目。”

基于这些在建工程，恒隆今年资本性开支或达60亿港元。因此管理层表示除已计划的开支，恒隆不会随便增加其他支出。

另一方面，截至2023年底，恒隆集团的净负债比率约为28.6%，恒隆地产约为31.9%。作为一家以租金收益为主的地产公司，这一杠杆水平较为健康。

但论及对后市的展望，陈启宗在2023年业绩发布会上坦言，未来几年外围环境仍比较困难。恒隆在财务管理、风险管理等管治工作都已经上轨道，没有太多需要担心的地方，要注意的点是不要做大的资本支出，“这个错误可能是致命的”。

谈及退休以后的生活，其表示除担任公司荣誉董事长外，将不在恒隆担任任何行政职务。但会在恒隆总部保留一间较小的办公室，以便促进董事会认为对公司有利的多项社会事务。

回看陈启宗在恒隆的职业历程，自1991年担任董事长起，他定期亲自撰写《致股东函》的习惯已经坚持了33年。至最新与恒隆集团2023年年报同期披露的这一封，陈启宗共完成了144封《致股东函》。

其也表示曾几次偶遇过定期阅读《致股东函》的读者，并收到了他们的鼓励。但在第144封信中，陈启宗明确表示这将是最后一封《致股东函》。

在地产企业家届，陈启宗一向以心直口快、敢泼冷水著称。他在过往的上百封《致股东函》中，以极大的诚意分享了对香港经济、内地和全球经济的看法。对于当下的房地产熊市，他概括为“此熊非彼熊”，意为本次是结构性变化而不是周期性问题，不能按照以往一般方法处理，要特别小心，不能过早入市。

不过他也认为，这是别人的熊市，不是恒隆的熊市。陈启宗这样分析下一代面对的情形：他们现时身处的形势跟本人33年前相比截然不同。事实上，情况恰恰相反。如今，公司在所有关键范畴都状态良好。然而，外部环境却每况愈下。

今天，一代领导者退任，但熊市的挑战和机遇远未结束。这些将留给恒隆和它的下一代领导者破题、把握和传承。

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