主要内容：

1、房地产企业收入确认条件

2、收入的税务处理

3、成本、费用的税务处理

4、计税成本的税务处理

5、特定事项的税务处理

房地产企业收入确认条件：

1、税法对收入的确认时点

国税函[2009]31号第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认:

(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据 (权利)之日，确认收入的实现。

(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之,日确认收入的实现。

(4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现(手续费、买断、保底分成、包销)。

从以上可以看到，税法从国家税款尽快入库的角度考虑，对收入的确认的标准自然也就不同。

(会计处理上万科、滨江集团、泛海建设为房产主体完工验收合格。招商地产为办理了移交手续，金地集团为买方取得入伙资格。）

2、完工条件的确认

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

国税发(2009) 31号规定:“企业房地产 开发经营业务包括土地的开发建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工:

(1) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(2) 开发产品已开始投入使用。

(3)开发产品已取得了初始产权证明”。

国税函[2019]201号规定:“房地产开 发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本。并计企业当年度应纳税所得额。”

收入的税务处理：

1、代收款项

“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理”。

2、定金、订金、违约金

企业通过正式签订 《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，包括一次性收款、分期收款、按揭方式销售、委托方式销售等形式。

所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由-方当事人预先向对方交纳一-定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行;如果无约定，销售者违约时，“定金” 双倍返还;消费者违约时，“定金” 不返还。

订金(保证金、诚意金、VIP卡)并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分， 是当事人的-种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。

也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》，房地产开发企业收取了业主的款项(如定金、预付款等)，均应该按照规定预缴企业所得税;反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项(如:订金、诚意金等),是不需要缴纳企业所得税的。

违约金，这里指向客户收取的因延期付款、解除合同等款项，财政部国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2019]16号) 文件的规定，单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。

我们认为在实务中应区分两种情况处理: -种系客户虽由于违反了合同部分条款，支付了违约金，但仍然继续履行了合同，此时的违约金，对收取的企业来说应当缴纳营业税、土地增值税、企业所得税，实际上属于价外费用的概念;另-种情况系客户由于违反了合同部分或全部条款,支付了违约金，同时终止了合同，该种情况下，对收取违约金的企业收取的违约金不应当征收营业税、土地增值税，应当征收企业所得税，属于与销售收入没有联系的违约金收入。

3、拆迁还房的税务处理

房地产 企业在经营过程中,往往会发生“拆- -还- ”即拆迁还房的行为。所谓的“拆- -还- -”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。

(1)营业税的处理

《国家税务 总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函[2019] 768号)规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复国税函发[ 2019] 549号规定对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等) ,凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

(2)所得税的处理(视同销售)

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发 [ 2009] 31号)第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外.投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

(a)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

(b)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

(c)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

即，房地产公司“拆-还一”行为要按公允价值对所偿还的商品房视同销售确认收入，在与被拆迁户办理交接手续时，确认视同销售所得。

相应的，计入到开发成本中的拆迁补偿费应如何确认呢，根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税2009] 59号)第四条第二项之规定，以非货币资产清偿债务，应当分解为转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值清偿债务两项业务，确认相关资产的所得或损失。即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额确认为拆迁补偿费。

(3)土地增值税处理(视同销售)

根据国税函[2019]220号的规定房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发[2019]187号 规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费;开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2019]187号的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，

以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费;货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。(国税发[2009]91号规定， 支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证应一一对应)

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成本费用的税务处理：

1、企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。(注意收入处理中提到预售收入对应的营业税金及附加也可以扣除)

2、已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:

可售面积单位工程成本=成本对象总成本+成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本

3、公共配套的处理：“企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理:

属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。(注意非直接计入收入)

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

4、担保的处理:“企业采取银行按揭方式销售开发产 品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除”。(注意属于经营有关的担保损失， 允许在所得税前扣除，国家税务总局20191第2号）

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计税成本的税务处理：

1、计税成本的定义、内容与成本对象的划分：“计税成本 是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用”。划分成本对象的六原则。

成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

开发产品计税成本支出的内容:土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。

(注意:项目营销设施建造费(售楼处、样板房等)，不计入期间费用而是进入到开发间接费用当中，土地增值税有单独的规定)

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特定事项的税务处理：

3、总部管理费与服务费

国税发[2019]86号规定，子公司支付给母公司的管理费不得在税前扣除;母公司为子公司提供服务，可按独立企业之间公平交易原则收取服务费。

4、注销前因土地增值税引发亏损的处理

房地产项目公司出现前盈后亏主要有两种情形，企业所得税法规定经营亏损只能由以后年度盈利弥补，同配比原则产生- -定的冲突，会导致前期盈利，后期亏损。

(1)完工年度未取得全额发票，以后年度取得发票只能在发票取得年度扣除，导致前期盈利后期亏损。

(2)土地增值税清算年度补缴的土地增值税造成前期盈利后期亏损。《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务 总局公告2019年第29号)规定的适用范围: (1)土地增值税清算当年和企业注销当年汇算清缴都出现亏损;(2)土地增值税清算当年出现亏损，且未在注销之前年度按税法规定弥补完毕的。