REITs是什么？

REITs全称Real Estate Investment Trust,简称REITs（读音瑞子），中文翻译是“房地产投资信托基金”，是房地产证券化的重要手段。说白了，就是把房地产项目变成一个可以投资的基金产品，由专业的管理人员来运作房地产项目，通过项目运作来赚取资金，分给所有投资者。目前在美国、香港和新加坡都已经是较为成熟的投资产品了。

比如越秀（H00405）是香港的reits，包含很多广州越秀区的地产项目

可以把reits简单理解为：基金经理把募集到的资金，去投资了一个地产项目，然后请专人来运作地产项目，把运作的利润分配给所有投资者。

REITs靠什么挣钱？

美国的reits，分为权益型和抵押型。权益型是直接投资并拥有房地产，主要靠房地产的租金来赚取收入；而抵押型主要是靠房地产抵押房贷来赚取利润。

而A股市场比较特殊，主要投资基础建设，所以和外部市场不太一样，笨鸟觉得主要分为产权型和经营权型。产权型主要持有的物业，靠物业及配套设置的租金赚取收入，包括有物流园和产业园；经营权型主要是特许经营权，靠特许项目的收入产生利润，到期后可能无偿移交给相关单位（净值归零）。

REITs的特点有哪些？

一、高分红：reits有强制分红制度，根据监管要求，在符合分配条件的情况下公募REITs的分配每年不得少于1次，基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。

好的reits分红稳定上涨

二、投资门槛低：房地产投资所需资金庞大，即使是买一套住房，也要几十万甚至上千万，而reits投资最低几百元就能参与，A股reits是100股起买，最低不到400元就能参与，香港reits1000股起买，最低3000元就可以参与，美股reits1股起买，100美元即可参与。

目前价格最低的博时，320多元即可参与

三、流动性好：相对房地产项目，买卖的周期长，短则数月，长则半年甚至更久；而买卖reits和买卖股票、基金一样，在交易时间内随时可以成交。

四、交易费率低：相对房地产买卖的中介费、税费等3%-10%左右的费率，reits的交易佣金其他基金差不多，大多reits的认购费率在0.4%-0.6%之间相对费用低廉。

REITs的风险有哪些？

笨鸟觉得任何投资都有风险，不提及风险的投资，就是骗子。所以需要看看reits风险有哪些。

一、价格波动风险：说白了，就是买高了，在高价买入可能被套，这个是所有场内投资都有的风险。

二、基金运作风险：作为一个上市交易的产品，可能会违反相关的法律法规而导致停盘、暂停上市甚至终止上市的情况，当然这种情况发生概率极低。

三、管理风险：在基金运作的过程中管理人管理不当，导致收益下降，甚至出现亏损的情况，这种情况会直接导致收益率下降很多，从而影响基金的内涵价值。

四、净值归零风险：特许经营权运营型的reits，随着年限的增长，在剩余期限内如本基金未扩募新资产，则已持有资产的账面价值逐年降低，进而导致基金净值逐渐降低甚至趋于零。这个只存在于经营型reits

到期后有权被无偿收回

五、其他风险：包括税收政策变化导致收益下降、地震台风、疫情等因素导致项目损失或者收益减少等。